请教:2008资产评估师考试《资产评估》模拟试题(二)第3大题第2小题如何解答?

【题目描述】 第<span style="font-size: 12pt">42</span>题待评地块为一商业用途的空地,面积为600平方米,要求评估其1997年5月的公平市场交易价格。评估人员通过搜集有关数据资料(过程略),选出3个交易实例作为比较参照,交易实例有关情况见下表:<table><tbody><tr><td>项目</td><td>A</td><td>B</td><td>C</td><td>待估对象</td></tr><tr><td>坐落</td><td>略</td><td>略</td><td>略</td><td>略</td></tr><tr><td>所处地区</td><td>繁华区</td><td>非繁华区</td><td>非繁华区</td><td>繁华区</td></tr><tr><td>地用性质</td><td>商业</td><td>商业</td><td>商业</td><td>商业</td></tr><tr><td>土地类型</td><td>空地</td><td>空地</td><td>空地</td><td>空地</td></tr><tr><td>项目</td><td>A</td><td>B</td><td>C</td><td>待估对象</td></tr><tr><td>价 格</td><td>总价</td><td>25.2万元</td><td>49万元</td><td>43.5万元</td><td></td></tr><tr><td>单价</td><td>1500元/m2</td><td>1400元/m2</td><td>1450元/m2</td><td></td></tr><tr><td>交易日期</td><td>1996.10</td><td>1996.12</td><td>1997.1</td><td>1997.5</td></tr><tr><td>面积</td><td>168 m2</td><td>350 m2</td><td>300 m2</td><td>600 m2</td></tr><tr><td>形状</td><td>长方形</td><td>长方形</td><td>长方形</td><td>长方形</td></tr><tr><td>地势</td><td>平坦</td><td>平坦</td><td>平坦</td><td>平坦</td></tr><tr><td>地质</td><td>普通</td><td>普通</td><td>普通</td><td>普通</td></tr><tr><td>基础设施</td><td>完备</td><td>较好</td><td>较好</td><td>较好</td></tr><tr><td>交通通讯状况</td><td>很好</td><td>较好</td><td>较好</td><td>很好</td></tr><tr><td>剩余使用年限</ </td></tr></tbody></table> 【我提交的答案】: 【参考答案分析】:(1)进行交易情况修正。从评估人员的调查中未发现交易实例的交易有什么特殊情况,均作为正常交易看待,故无需修正。 (2)进行交易时间修正。交易实例A交易时间修正系数=107/100=1.07 交易实例B交易时间修正系数=105/100=1.05 交易实例C交易时间修正系数=104/100=1.04 (3)进行区域因素修正。 交易实例A与待估对象处于同一地区,无需作区域因素调整。 交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数:100/93=1.075 ①关于面积因素修正。 由于待估对象的面积大于3个交易实例地块,就商业用地而言,面积较大便于充 分利用,待估地块面积因素对价格的影响较各交易实例高3%。 ②土地使用权年限因素修正。 除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外,交易实例A与C均需作使用年限因素修正.修正系数计算如下(假定折现率为8%). 交易实例A及C使用年限修正系数:(1-(1+8%)-30)/(1-(1+8%)-35)=0.9659 ③个别因素修正系数 交易实例A的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 交易实例B的个别修正系数=1.03 交易实例C的个别修正系数=1.03×0.9659=0.995 (5)计算待估土地初步价格。 A:1500×1×1.07×1×0.995=1597(元/平方米) B:1400×1×1.05×1.163×1.03=1761(元/平方米) C:1450×1×1.04×1.075×0.995=1613(元/平方米) (6)采用算术平均法求得评估结果。 待估地块单位面积价格评估值=(1597+1761+1613)/3=1657(元/平方米) 待估地块总价评估值=1657×600=994200元。 因此,这一地块的评估值为994200元 【我的疑问】(如下,请求专家帮助解答) 进行区域因素修正时,交易实例B区域因素修正系数=100/86=1.163 交易实例C区域因素修正系数:100/93=1.075 。是如何得出得? 谢谢

时间:2024-03-06 09:40:09

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